1.背景依据

允许农村集体经营性建设用地入市，是新修正《中华人民共和国土地管理法》一个重大突破，新修订《中华人民共和国土地管理法实施条例》对相关规定又进行了细化，主要目的是建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价。当然，也是为了增加村集体的财产性收入，让利于民，形象说法是：关小一扇门，打开一扇窗。今后除了商品房住宅项目，工业、商业等经营性用途，包括保障性租赁性住房，都可以依法使用农村集体经营性建设用地，重点是鼓励乡村重点产业和项目使用农村集体经营性建设用地。

2016年全国33个试点县，江西确定鹰潭市余江区为试点；2022年11月23日《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》(厅字〔2022〕34号》)；2023年3月1日《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》(自然资办函〔2023〕364号）将靖安县列为全国试点县。

2.关键词解释

农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经济组织或依法经委托授权的实施主体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，由土地使用者向所有权人支付土地出让价款或租金，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

入市土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

土地增值收益调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市原则，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

3.有关农村集体经营性建设用地入市问答

问题一：为什么要入市？

答：农村集体经营性建设用地入市，一是优化土地供应方式需要，集体土地入市是对完善国有土地供应方式的一种补充，可在一定程度上解决土地资源单一的问题。二是解决农民收入问题。农村集体经营性建设用地入市由村集体组织为“出让方”，与受让方签订合同，交易所得大部分收益留给村集体，可以使得农民集体收入明显提升，更大程度上激活农村土地资源要素，促进城乡融合发展和乡村振兴，实现共同富裕。

问题二：哪类土地可入市？

①“集体”土地，确保权属清晰，完成集体土地所有权确权登记，无产权纠纷。

②“经营性”土地，这个经营性包含两层含义，一是土地用途，可以是工业、仓储、商业、旅游、娱乐、综合、其他等经营性用途，但国家从民生角度考虑，补充保障性租赁住房也可以采取入市方式，但不得用于商品住宅、别墅、公寓、私人会馆等经营性房地产开发；二是经营性用途是规划用途，而不是现状用途，也就是说的要符合国土空间规划或者村庄规划规定。“宅基地”不得入市，此举仍是从民生角度考虑，要保障每个人有所居，不能让农民没了住处。

③“建设用地”，指的地类为存量建设用地，从数据库里对应的基本上可认定为“二调”、“三调”都是建设用地的地类。“二调”为建设用地，“三调”为设施农用地、临时用地的，视同为存量建设用地；不能通过办理农转用新增建设用地入市。

问题三：谁来组织入市？

农村集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体实施入市，入市内容须经集体经济组织的村民大会或村民代表大会表决通过。

问题四：入市条件是什么？

同时满足办法规定条件的农村集体建设用地，方可按程序申请入市。且入市地块需具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，也即“净地”入市，入市主体可自行或委托土地储备机构、其他机构对拟入市的农村集体经营性建设用地进行拆迁安置、场地平整、基础设施建设，开展宗地勘测定界等工作；纳入土地年度供应计划，意思政府综合考虑市域土地利用、社会发展情况，从宏观角度，统筹安排集体土地入市规模、时序，兼顾土地征收开发，做到稳妥、有序、公平、合理。  

4.主要内容

《靖安县农村集体经营性建设用地入市试点管理办法（试行）》共有十章五十九条，对靖安县农村集体经营性建设用地入市范围和条件、入市主体和方式、入市流程、入市收益分配以及监管等方面进行了具体的阐述。

《靖安县农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金征收管理暂行办法（试行）》共有九章二十四条，对靖安县农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收和使用行为从征收主体、征收范围、征收标准、征收方式等方面进行了具体的阐述。

《靖安县农村集体经营性建设用地入市村民自治指导意见（试行）》共有五章十七条，对靖安县农村集体经营性建设用地入市工作的村民自治决策机制、收益管理分配机制以及管理监督机制等方面进行了具体的阐述。

5.重要举措

建立四方协同监管机制，规范交易流程。制定农村集体经营性建设用地入市监管制度，坚持出让（租）方、受让（租）方、土地所在乡（镇）政府及县自然资源局四方主体全过程联合监督，拟出让（租）土地须经村民代表会议同意，并在本集体经济组织内部公示无异议后上报乡（镇）政府，由县自然资源局审核后方可开展交易，接受受让（租）方监督，土地成交后，在《集体经营性建设用地使用权出让合同》的基础上，签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》，保障了市场交易主体权利。

建立多元利益分配机制，确保收益共享。结合区域、用途、级差等因素，科学确定调节金提取比例为集体经营性建设用地出让金（租金、土地作价价款）总额的10%至20%，调节金按照县、乡镇4：6的比例进行分配，调节金要统筹用于发展壮大乡村集体经济，补齐农村基础设施公共管理和公用设施短板，确保集体、企业及农民的利益有效平衡。

6.后续工作考虑

出台靖安县农村集体经营性建设用地入市试点工作的相关配套政策，为前期推动入市准备工作，中期有序高效推动入市实施工作，以及后期入市土地的监管提供制度保障和支持。

解读单位：靖安县自然资源局

电话：0795-4662402