靖府办字〔2024〕10号

靖安县人民政府办公室

关于印发《靖安县农村集体经营性建设用地入市

试点管理办法（试行）》《靖安县农村集体经营性

建设用地入市增值收益调节金征收管理暂行办法

（试行）》《靖安县农村集体经营性建设用地入市

村民自治指导意见（试行）》的通知

各乡镇人民政府，县直有关单位：

经县政府第31次常务会议研究同意，现将《靖安县农村集体经营性建设用地入市试点管理办法（试行）》《靖安县农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金征收管理暂行办法（试行）》《靖安县农村集体经营性建设用地入市村民自治指导意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

2024年3月1日         

（此件主动公开）

靖安县农村集体经营性建设用地入市

试点管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条 为促进乡村振兴和城乡融合发展，构建城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市，落实农村集体经营性建设用地权能，保障市场配置竞争公平有序和监管公正有力，保护市场交易主体权利，兼顾国家、集体、个人的土地增值收益，激活土地要素，促进城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国家关于农村集体经营性建设用地入市相关文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 靖安县集体经营性建设用地入市，适用本办法。

农村集体经营性建设用地使用权入市，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划（村庄规划）确定为工业、商业等经营性用途的土地，且已依法办理土地所有权登记的农村集体经营性建设用地，主要包括工业、仓储、商业、旅游、文化及保障性租赁住房等用地。

第四条 农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经济组织或依法经委托授权的实施主体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，由土地使用者向所有权人支付土地出让价款或租金，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

农村集体经营性建设用地出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向所有权人支付土地使用权出让金的行为。

农村集体经营性建设用地出租，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者根据土地出租合同约定支付租金的行为。

农村集体经营性建设用地作价出资（入股），是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有。农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资（入股）形成的股权由集体土地所有权人持有。

第五条 入市交易的农村集体经营性建设用地需纳入土地供应年度计划管理，合理安排，严格控制新增农村集体建设用地入市规模，鼓励利用存量农村集体建设用地入市交易。鼓励乡村重点产业和项目使用农村集体经营性建设用地。

第六条 单位或个人通过出让、出租、作价出资（入股）、转让等方式取得的农村集体经营性建设用地严禁用于商品房开发。严格规范入市土地用于保障性租赁住房建设要求，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，严禁改变保障性租赁住房性质，保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

第七条 农村集体经营性建设用地使用权人依法使用、转让、出租、抵押农村集体经营性建设用地受《中华人民共和国民法典》等法律法规保护，任何单位或个人不得非法剥夺和侵害。

土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应遵守国家法律法规和部门规章的规定，不得损害社会公共利益

。

第二章  入市范围和条件

第八条 农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件：

（一）符合国土空间规划（村庄规划）确定为工业、商业、保障性租赁住房等经营性用途；

（二）商业、旅游、文化、保障性租赁住房等用地符合“净地”入市要求，仓储、工业等用地符合“标准地”入市要求；

（三）已依法办理不动产登记，产权明晰、界址清楚、无权属争议、未被司法机关查封或行政机关限制土地权利；

（四）符合土地使用标准、产业准入、生态环境保护等相关要求；

（五）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件；

（六）法律法规规定的其他条件。

第九条 农村集体经营性建设用地地块有下列情形之一的，不得入市：

（一）不符合国土空间规划（村庄规划）的；

（二）土地权属有争议的；

（三）未取得不动产登记证的；

（四）本集体内部未履行民主决策程序的；

（五）疑似污染地块和污染地块，以及用途拟变更为租赁性住房、养老机构等用地的地块，未按规定完成土壤污染状况调查、风险评估、风险管控、治理与修复及其效果评估的。

（六）入市申请未通过审核、审批的；

（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

（八）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的；

（九）集体经营性建设用地不得入市的其他情形。

第十条 经依法取得、符合规划、具备开发建设所需基础设施配套等基本条件，明确就地直接使用的农村集体经营性建设用地，可就地直接入市。

第三章  入市主体和方式

第十一条 农村集体所有的经营性建设用地属于本集体经济组织成员集体所有。农村集体经营性建设用地入市应当依照法定程序经本集体成员决定，由代表其行使所有权的集体经济组织作为入市主体。

属于乡镇农村集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体作为入市主体行使所有权。

属于村农村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体作为入市主体行使所有权。

属于村小组农村集体所有的，由村内集体经济组织或者村民小组委托村委会作为入市主体行使所有权。

第十二条 农村集体可依法成立具有法人资格的农村集体经济合作社或股份合作社作为入市实施主体。鼓励农村集体经济组织委托或授权乡镇集体经济组织作为入市实施主体。

第十三条 农村集体经营性建设用地可按出让、出租等有偿使用方式在一级市场入市。

（一）采取招标、拍卖和挂牌方式入市的，可根据出让实际情况确定出让年限，最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，即按下列规定：

1．工业、仓储及文化等用地50年；

2．商服用地40年；

3．保障性租赁住房70年；

（二）农村集体经营性建设用地使用权出租最长出租年限不得超过20年。

农村集体经营性建设用地使用权作价（出资）入股的年限，参照出让方式执行。

第十四条 农村集体经营性建设用地使用权入市前，农村集体经营性建设用地入市主体或入市实施主体应委托有资质的土地评估机构对入市土地的地价进行评估。

第十五条 农村集体经营性建设用地使用权公开出让、租赁或作价出资（入股）起始价（起始租金）、协议出让价（协议租金）原则上不得低于基准地价的70％；低于基准地价的70％的，县自然资源部门不予受理其入市申请。

第四章  入市程序

第十六条 入市准备。农村集体经营性建设用地入市前，入市主体完成拟入市宗地勘测定界、地上建（构）筑物和附着物的补偿、依法申请取得自然资源部门核发的规划条件，委托有资质的评估机构进行地价评估确定入市价格，地价评估报告按规定取得备案号。

第十七条 民主决策。入市主体制定入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用年限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、付款方式及其他需要规定的事项等内容。入市方案应及时在本集体经济组织内部公示，接受集体成员监督，公示期不少于7天。公示期满后，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，形成入市决议，报乡镇人民政府申请入市。入市决议作为后续申请入市、拟定合同和履约监管协议的依据，并作为政府有关部门受理、审批入市的要件。

《农村集体经营性建设用地入市决议》应载明以下内容：

（一）农村集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四址、面积、用途等；

（二）农村集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

（三）农村集体经营性建设用地入市交易形式；

（四）农村集体经营性建设用地入市起始价，采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确是否设置底价；

（五）农村集体经营性建设用地入市地价款支付方式；

（六）农村集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时农村集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等。

第十八条 批准入市。入市实施主体应向乡镇人民政府提出入市申请，提供入市申请书、权属证明、入市方案、入市决议等申请材料。在依法落实民主决策的基础上，内部形成决议后向乡镇人民政府申请入市，再由乡镇人民政府上报县政府，县政府征求各有关部门意见后对方案提出修改意见。县自然资源局依据修改完善后确定的入市方案，参照国有建设用地出让、出租流程，依法组织公开交易。

乡镇人民政府审核履行民主决策程序等；自然资源主管部门审核国土空间规划、权属、用途管制等；发改、工信部门审核产业准入等；生态环境部门审核环保准入等；其他部门按相关规定审核相关事项。

第十九条 价格评估。土地所有权人和实施主体根据靖安县农村集体建设用地基准地价，组织开展入市地块的价格评估。土地所有权人和实施主体应当依据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等综合确定出让、出租起始价和底价。

第二十条 公开交易。经批准的农村集体经营性建设用地入市交易纳入江西省公共交易平台自然资源网上交易系统，根据入市方案确定的交易方式，在土地市场或者指定的场所、媒介公开发布交易公告，公布宗地的基本情况和交易时间、地点等信息。

第二十一条 竞买规则。农村集体经营性建设用地以出让方式入市的，应采取招标、拍卖、挂牌形式交易。发布公告后，竞买申请人应按照招标、拍卖、挂牌、出租公告中的规定流程获取竞买资格，并在指定时间到江西省公共交易平台自然资源网上交易系统进行竞拍揭牌。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租交易，按价高者得原则确定集体经营性建设用地使用权竞得人，由入市主体与竞得人签订《靖安县农村集体经营性建设用地成交确认书》。交易结果应当在农村集体经济组织内部和中国土地市场网等进行公布，接受社会和群众监督。

第二十二条 签订合同。入市宗地成交并经公示完毕后，交易双方应当签订自然资源部与国家市场监督管理总局联合印发的《集体经营性建设用地使用权出让合同》示范文本，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，出让人和受让人交易双方领取合同样本，互约条款后，在县人民政府自然资源主管部门和乡镇人民政府见证下正式签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》并现场拍照，合同上报县自然资源局备案，由县自然资源主管部门按规定将交易结果及合同信息上传至自然资源部土地市场动态监测监管系统。同时在《集体经营性建设用地使用权出让合同》的基础上，依据出让方案签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》。

第二十三条 不动产登记。农村集体经营性建设用地使用权人应当在签订书面合同后，土地出让金价款的20%作为增值收益调节金，由县税务局负责征收，并依法缴纳相关税费；土地出让金价款的80%缴纳至县财政局，并依法缴纳相关税费，对农村集体经营性建设用地使用权以及依法利用农村集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

在取得不动产权登记证书后可向县自然资源局申请核发农村集体建设用地规划许可证和乡村建设规划许可证，依法办理开发建设需要的其他事项。农村集体经营性建设用地使用权未按本办法规定交易的，县不动产登记机构不予办理不动产登记，自然资源、住建部门不予办理报建手续。

第二十四条 在取得农村集体建设用地入市批复后，农村集体经营性建设用地入市主体应自行组织或委托有资质的开发企业，对拟入市的农村集体经营性建设用地进行地上建（构）筑物、附着物拆除腾退、土地平整等前期开发工作，所需费用列入入市成本。

第五章  收益分配管理

第二十五条 农村集体经营性建设用地入市，应建立兼顾国家、集体、个人的土地收益分配机制。

第二十六条 土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴地方国库，实行收支两条线管理，由县税务局负责征收，具体管理办法由县财政局会同相关部门另行制定。土地增值收益调节金纳入地方一般公共预算管理，由县财政局统筹安排使用。

第二十七条 农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地入市增值收益，归农村集体经济组织全体成员所有，主要用于高标准农田建设、农田水利建设、现代种业提升、农村供水保障、农村人居环境整治、农村土地综合整治、耕地及永久基本农田保护、村庄公共设施建设和管护、农村教育、农村文化和精神文明建设支出，以及与农业农村直接相关的山水林田湖草沙生态保护修复、以工代赈工程建设等。

第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权发生出让、出租以及入市后的农村集体经营性建设用地使用权人进行转让、转租或者抵押等方式再转让取得再转让收益的，交易双方都应当依照相关规定缴纳土地增值收益调节金。土地增值收益调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、出租方或再转让方履行缴纳义务。

第二十九条 农村集体经济组织取得的收益应按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，依法履行民主决策程序，将入市收益纳入农村集体资产统一管理。收益分配等重大事项应当依法履行民主决策程序，并在集体经济组织内部进行公示公告，乡镇人民政府应对农村集体经营性建设用地入市收益收支情况进行监督检查。

第六章  开发利用管理

第三十条 农村集体经营性建设用地开发利用实施联合监管制度。

县（乡）人民政府有关部门在入市联合会审时提出产业准入、开发投资等条件，纳入合同内容或签订履约监管协议的，按照“谁提出、谁监管”原则对约定事项实施监管。

第三十一条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让（出租）合同确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件，科学合理开发利用土地。

第三十二条 农村集体经营性建设用地使用权人必须按照合同约定时间如期缴纳土地出让金（租金）。

第三十三条 严格用途管制要求。农村集体经营性建设用地使用权人应当严格按照合同约定的用途使用土地，严禁擅自改变规划条件。经原批准机关依法批准改变土地用途或规划条件的，必须按新用途重新评估地价，重新签订合同；农村集体经营性建设用地使用权受让方向农村集体经济组织补缴土地有偿使用差价，补缴调节金及相关税费。

第三十四条 加强开发利用监管。建立农村集体经营性建设用地入市监管机制，通过年度建设用地供应计划、入市价格监管、开发利用申报、土地市场动态巡查、信用监管等措施，依托国土空间基础信息平台，构建农村集体经营性建设用地入市全程联合监管机制。未履行农村集体经营性建设用地入市手续使用土地的，依照相关法律规定依法进行处理；已履行集体经营性建设用地入市手续的，乡镇人民政府和土地所有权人牵头落实合同监管职责，县直有关部门根据部门职能对合同约定事项实施监管。

第七章  转让、出租、抵押

第三十五条 转让以出让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定付清农村集体经营性建设用地使用权出让价款，并取得不动产权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，已完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（三）转让时地上房屋已经建成的，应持有房屋所有权证书或不动产权证书；

（四）符合出让合同约定的其他转让条件。

第三十六条 不符合本办法第三十五条规定的转让条件的农村集体经营性建设用地使用权不得转让，但允许房屋建设工程已投资额未达到投资总额25%的出让建设用地使用权预告登记转让，按照先投入后转让原则，交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，三个月内依法办理不动产转移登记。

第三十七条 农村集体经营性建设用地使用权转让的年限依照合同约定，但不得超过原土地使用合同约定年限的剩余年限。

第三十八条 农村集体经营性建设用地使用权转让规则参照《宜春市国有建设用地使用权转让、出租二级市场网上交易规则（试行）》实行。

第三十九条 农村集体经营性建设用地使用权转让时，原农村集体土地使用合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

农村集体经营性建设用地使用权转让的，地上建筑物及其附着物随之转让。

地上建筑物及其附着物转让的，其使用范围内的农村集体经营性建设用地使用权随之转让。

农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照规定办理转移登记。

第四十条 农村集体经营性建设用地使用权出租的年限，依照合同约定，但不得超过原土地使用合同约定年限的剩余年限，且最高年限不得超过二十年。

第四十一条 农村集体经营性建设用地使用权出租，按以下规定执行：

（一）未按农村集体土地使用合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，农村集体经营性建设用地使用权不得出租。

（二）农村集体经营性建设用地使用权出租，出租人和承租人应当签订土地出租合同，并报县自然资源等相关部门办理相关手续，土地出租合同另有约定的从其约定。

（三）农村集体经营性建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行原土地使用合同。

第四十二条 以作价出资或入股方式取得的农村集体经营性建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

第四十三条 农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指农村集体经营性建设用地使用权人作为抵押人以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第四十四条 农村集体经营性建设用地抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的农村集体经营性建设用地使用权随之抵押。

第四十五条 农村集体经营性建设用地使用权抵押时，抵押人和抵押权人应当签订书面合同。抵押合同应约定抵押物及其担保的债务、担保年限以及抵押权实现等内容，并不得违背国家法律、法规等有关规定。

第四十六条 农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应按照抵押登记的相关规定依法办理不动产抵押登记手续。

第四十七条 以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并对处分所得享有优先受偿权。

因处分抵押物而取得农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物及附着物所有权的，应当办理不动产转移登记。

第四十八条 不动产抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，应当办理注销登记。

第八章  登记、收回、终止

第四十九条 土地使用权人应当缴清农村集体经营性建设用地出让（出租、作价出资等）价款和相关税费，按照不动产登记的有关法律、法规，申请农村集体经营性建设用地使用权不动产登记。

依法利用农村集体经营性建设用地建造建筑物和其他附着物的，一并申请其所有权的不动产登记。

经依法批准改变农村集体经营性建设用地用途的，土地使用权人与土地所有权人应当重新签订合同或者签订变更、补充合同，依法缴纳相关税费，办理不动产登记。

第五十条 依据本办法取得的农村集体经营性建设用地及其地上物的，其不动产权利证书上应载明土地取得方式、使用年限、土地用途。

第五十一条 国家因公共利益需要，依法征收农村集体经营性建设用地的，依照法定程序批准后，由县（乡）人民政府予以公告并组织实施，集体土地所有人和土地使用权人应当服从，原集体土地使用合同自集体土地征收批准之日终止。

第五十二条 农村集体经营性建设用地在土地使用合同约定的年限届满前不得收回。但出现土地受让人不按农村集体土地使用合同约定支付土地价款（或租金）以及按照相关规定确需提前收回土地的，农村集体经营性建设用地入市主体或入市实施主体有权要求解除合同，提前收回土地，并按照集体土地使用合同的相关约定办理。

第九章  法律责任

第五十三条 农村集体经营性建设用地使用权入市违反本办法规定交易的，相关部门不得为其办理不动产权登记、规划许可、施工许可等手续。

第五十四条 农村集体经营性建设用地入市交易双方应当按照合同约定，支付土地价款（租金）和提供土地。一方违约的，另一方有权要求解除合同，违约方需按合同约定履行违约责任。

土地使用权人未按合同规定的年限和条件开发、利用土地的，县自然资源主管部门、乡镇人民政府应予以纠正，并根据《中华人民共和国土地管理法》等规定依法进行查处。

第五十五条 集体经济组织对农村集体经营性建设用地入市所得地价款（租金）的收缴及使用必须纳入集体资金管理平台监管，集体经济组织或个人违规收缴或使用地价款（租金）的，由有关部门依法处理。

第五十六条 国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第五十七条 集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十章  附  则

第五十八条 本办法由县自然资源局负责解释。

第五十九条 本办法自公布之日起30日后实施，试行期两年，试行期满，或有关法律政策依据发生变化，将根据实施情况予以评估修改。

靖安县农村集体经营性建设用地入市增值

收益调节金征收管理暂行办法（试行）

第一章  总  则

第一条 为规范集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金（以下简称“调节金”）征收和使用行为，按照确保农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡，建立分类别、有级差的入市土地增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人利益的原则，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发〈农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）、江西省自然资源厅办公室等8部门《关于建立深化农村集体经营性建设用地入市试点工作协调机制的函》（赣自然资办函〔2023〕127号）等文件精神，结合靖安县实际，特制定本办法。

第二条 本办法所称调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市原则，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

第三条 本办法所称土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

第二章  征收主体

第四条 调节金的征收主体为靖安县人民政府，委托靖安县税务局负责征缴工作。

第三章  征收范围

第五条 靖安县县域内的农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得集体经营性建设用地入市增值收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得转让增值收益时，向国家依照本规定缴纳调节金。

第四章  征收标准

第六条 农村集体经济组织（入市主体）将集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）的，按照“有利于征收管理、有利于兼顾公平”的原则，分入市方式按集体经营性建设用地出让金（租金、土地作价价款）总额缴纳调节金：

（一）以出让方式首次入市按农村集体经营性建设用地出让金总额的20%缴纳；

（二）以出租或作价出资（入股）等方式首次入市按租金、土地作价价款总额的18%缴纳。

第七条 入市的农村集体经营性建设用地再转让的，应根据土地增值收益、差价补偿数额等缴纳调节金。

第八条 以出售、出租、作价出资（入股）等方式再转让农村集体经营性建设用地使用权的，按照农村集体经营性建设用地出让金（租金、土地作价价款）转让差额10%缴纳调节金。

第九条 农村集体经营性建设用地使用权再转让收入按以下方式确定：

（一）以出售方式再转让集体经营性建设用地的，销售价款为再转让收入。

（二）以出租或作价出资（入股）方式再转让的，总租金、成交总价款为再转让收入，视同出让方式缴纳调节金。

（三）以交换方式再转让农村集体经营性建设用地，有差价补偿的，由收取差价补偿方对补偿价款缴纳调节金。

（四）以赠与方式再转让农村集体经营性建设用地的，由受赠与方按评估价款缴纳调节金。无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，以及通过境内非营利社会团体、国家机关赠与国内教育、民政等公益福利事业的免征调节金。其他赠与行为以有资产评估资质的机构认定的评估价为土地成交价款。

（五）以抵债、司法裁定等视同转让方式再转让的，评估价或合同协议价中较高者为再转让收入。

第十条 除本办法规定需要缴纳的调节金外，须按有关规定缴纳相关税费。

第五章  征收方式

第十一条 以土地出让、出租、作价出资（入股）等方式转让土地使用权的调节金由农村集体经营性建设用地使用权的出让方、出租方、作价出资（入股）方及再转让方缴纳。

第十二条 根据县农村集体经营性建设用地使用权入市操作程序有关规定，完成土地交易后，原则上由县自然资源局在3个工作日内将该公开交易的农村集体经营性建设用地交易信息提供给县税务局和县财政局。

第十三条 县税务局应会同县自然资源局和入市主体根据合同和交易信息，认定调节金应缴金额。县自然资源局在开具入市出让或再转让价款缴款通知书的同时注明应缴纳的调节金。

第十四条 调节金缴纳义务人根据县税务局认定的调节金应缴金额，在缴款通知书规定时间内缴纳调节金。

第十五条 土地交易调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市转让办理不动产登记手续的要件。调节金缴纳义务人凭土地成交价款缴款单、调节金缴款单等资料向不动产登记交易中心申请办理不动产登记手续。

第十六条 调节金按照相关规定管理，资金全额上缴国库。调节金具体缴库办法参照政府非税收入收缴管理有关规定执行，缴库时填列政府预算收支分类科目“1030717农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金收入”。

征收的调节金纳入财政一般公共预算管理，财政部另有规定的，按财政部有关规定执行。

第六章  使用管理

第十七条 调节金按照县、乡镇4：6的比例进行分配。乡镇分成部分由入市乡镇提出申请，由县财政局按规定核拨至乡镇。分成调节金使用按照本办法第十八条、第十九条执行。

第十八条 调节金要统筹用于发展壮大乡村集体经济，补齐农村基础设施公共管理和公用设施短板，主要用于乡村道路、农田水利、安全饮水、人居环境整治等乡村振兴支出，以及生态补偿、耕地保护、土地复垦、失地农民保障以及平衡各乡镇农村集体土地入市工作中的土地取得成本等。

第七章  监督管理

第十九条 各乡镇要规范调节金使用管理，加强对调节金使用绩效的监督。

第二十条 县纪委监委、审计、财政、农业农村等部门要加强对调节金使用的监管。

第八章  责任追究

第二十一条 调节金缴纳义务人应在交易缴纳义务时间内缴纳调节金，未按规定及时足额缴纳调节金的，按日加收调节金额万分之五的滞纳金，滞纳金随同调节金一并缴入国家金库靖安县支库。

第二十二条 单位和个人违反本办法规定，有下列情形之一的，依照《财政违法行为处罚处分条例》和《政府非税收入管理办法》等有关规定追究责任，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）擅自减免调节金或改变调节金征收范围、对象和标准的；

（二）采取伪造、变造合同或串通订立虚假合同或其他不正当手段隐瞒、逃避应当上缴调节金的；

（三）滞留、截留、坐支、挪用应当上缴调节金的；

（四）其他违反国家财政收入管理规定的行为。

（五）工作人员违反本办法规定，在调节金征收和使用管理工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第九章  附  则

第二十三条 本办法由县财政部门会同县自然资源及税务等相关部门负责解释。

第二十四条 本办法自公布之日起30日后实施，试行期两年。

靖安县农村集体经营性建设用地入市

村民自治指导意见（试行）

第一章  总  则

第一条 为建立农村集体经营性建设用地入市村民自治管理机制，突出农村集体经济组织及成员的主体地位，充分发挥农村集体经济组织管理农村土地的主动性、积极性和责任心，进一步优化农村规划布局，夯实农村土地基层管理基础，推动建立和完善符合我县经济社会发展实际的农村集体经营性建设用地入市村民自治管理的长效机制。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《关于建立深化农村集体经营性建设用地入市试点工作协调机制的函》（赣自然资办函〔2023〕127号）等法律法规及有关文件要求，结合我县实际，现就建立农村集体经营性建设用地入市村民自治管理提出如下实施意见。

第二章  入市决策机制

第二条 明确村民自治决策机构。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织经营、管理；已经属于农民集体所有的，由集体经济组织经营、管理。由各村组村民理事会负责农村集体经营性建设用地入市工作，代表其行使所有权。

第三条 完善村民自治管理决策内容。村民理事会对农村集体经营性建设用地入市等相关事项进行统一决策，包括：一是入市意向、入市方案；二是“农村集体经营性建设用地使用权出让合同”中须出让人同意的事项；三是农村土地利用规划成果、规划修改方案；四是授权委托、资金使用、收益分配等事项。

第四条 确定村民自治管理决策程序。根据农村集体经济组织的村民理事会议事规则，涉及农村集体经营性建设用地入市的会议由理事长召集并主持，会议形成的方案和意见经各乡镇人民政府审批审核，提交成员代表大会经三分之二以上成员代表的同意并形成决议；

第五条 落实公示制度和财务公开。农村集体经济组织应按照农村集体资金资产资源管理有关规定落实公示制度和财务公开。入市涉及的规划编制，入市调查、征询、论证、听证、公示等各阶段，村民可通过提出意见和建议反映意愿和需求。入市宗地出让、出租、作价入股等信息及成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等相关情况，及时向集体经济组织全体成员公示。

第三章  收益管理分配机制

第六条 分配原则 农村集体经营性建设用地使用权发生出让、出租等交易行为的，参照国有建设用地扣除土地补偿费、地上附属物和青苗补偿费、社保费、耕地开垦费和耕地占用税等各类必要的税费和相关配套设施建设费用、中介服务费用、土地增值收益调节金等费用，土地受让方（承租方）须按规定标准缴纳契税，其他部分归入市主体分配。

第七条 土地增值收益调节金和税费 土地增值收益调节金具体征收管理办法由县财政部门制定。农村集体经营性建设用地入市应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设、民生保障等社会责任，按规定应缴纳相关税费。

第八条 分配机制 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，属于乡镇集体经营性建设用地入市取得的收益，统一列入乡镇财政账户管理，用于本乡镇基础设施建设和实施民生项目；属于村级集体经营性建设用地入市取得的收益，应纳入农村集体“三资”管理，实行统一核算，主要用于村级集体经济发展壮大；属于村内其他集体经济组织（村民小组）集体所有的收益，由村股份经济合作社在农村集体“三资”管理系统单独设立组级科目，统一核算管理，用于本村基础设施建设和公益事业。其资金使用由村小组开会协定后分配方案报乡政府批准，资金由乡镇代为管理。

第四章  管理监督机制

第九条 建立集体经济组织《章程》。各乡镇要建立农村集体经济组织管理相关《章程》，增加农村集体经营性建设用地入市村民自治管理的相关内容，并积极参与有关事项的管理和决策监督，主动收集成员意见和建议，做好对决议事项实施和收益资金管理使用过程的全程监督，及时向集体资产监督管理部门反映问题。

第十条 资金管理。集体经营性建设用地资金原则上由村组农村合作社持有，若村小组无农村合作社则委托上级行政村先行代持，但资金支配权力仍属村小组。集体经济组织在收益分配工作完成后，应及时将分配工作相关方案、报告及财务资料报乡镇人民政府备案。

第十一条 入市决策监督。各乡镇政府作为统筹农村集体经营性建设用地入市工作的责任主体，监督和指导村级组织切实履行民主程序，做好集体决策，确保入市的集体经营性建设用地权属合法、产权清晰。各乡镇做好信息公开工作，确保交易结果在入市农村集体经济组织事务公示栏及时公布，接受社会和群众监督。

第十二条 收益分配监督。各乡镇要制定农村集体经济组织土地收益分配管理办法，指导农村集体经济组织内部决策分配方案，按规定比例留归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，及时公开资金使用情况，严格监督监管。重点对收益分配的规范性进行审核，对风险进行评估，防止纠纷和引发上访。

第十三条 资金管理监督。各乡镇要强化入市交易资金管理，设立集体经营性建设用地入市资金专管账户，交易涉及的竞买保证金、土地出让金、租金、土地增值收益调节金等资金均应纳入专管账户统筹管理。建立健全资金分配机制，明确划转程序、记录收益流向、保护资金安全，确保国家、集体、企业之间的资金往来流转顺畅，归属清晰。严禁任何单位和个人侵占、挪用专管账户资金。

第十四条 项目管理监督。农村集体经营性建设用地使用权人应按出让合同（租赁合同）约定的动工、竣工期限、规定用途进行开发建设和利用，不得损害国家、集体和其他人的利益。各乡镇、县自然资源局、县住房和城乡建设局应各司其职、密切配合，参照国有建设用地开发利用的监管制度，通过年度建设用地供应计划、入市价格监管、土地市场动态巡查、信用体系管理等措施，依托国土空间基础信息平台，建立和完善城乡统一项目管理监管机制。

第五章  保障措施

第十五条 加强组织领导。各乡镇要高度重视农村集体经营性建设用地入市工作，建立由主要领导牵头、分管领导具体抓落实的工作机制。县自然资源局、财政局和农业农村局等部门要充分做好指导工作，研究制定相关政策，确保村民自治管理工作顺利推进。

第十六条 加强宣传发动。各乡镇要强化宣传动员，发挥舆论导向作用，通过广播、发宣传单、公示等广泛宣传农村集体经营性建设用地入市进展情况，及时总结好做法、好经验、好典型，促进农村集体经营性建设用地入市的村民自治管理。

第十七条 落实共同责任。农村集体经营性建设用地入市村民自治管理工作涉及面广、工作内容多，必须发挥合力、齐抓共管，各乡镇、县自然资源局、县财政局、县税务局、县农业农村局等相关部门要严格落实工作职责，指导农村集体经济组织建立规范的土地村民自治管理制度。

本文由县农业农村局同县自然资源局等相关部门负责解释，自公布之日起30日后实施，试行期两年。