靖安县城市规划区内城中村棚户区改造

项目集体土地及房屋征收与补偿安置方案

为顺利推进靖安县城市规划区内城中村棚户区改造工作，切实改善县城规划区内城中村群众的居住条件和生活环境，本着切实维护公共利益和保障被征收土地所有权人及使用权人（以下简称被征收人）的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施〈土地管理法〉办法》、《江西省征用土地管理办法》等法律法规，参照《国有土地上房屋征收补偿条例》（国务院令590号）、《江西省国有土地上房屋征收补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号），特制定本方案。

一、征收范围和对象

（一）征收范围：靖安县城市规划区内城中村棚户区改造项目集体土地及房屋和地面附属物（具体以规划红线为准），涉及西门外、东方西路延伸、河北老城区、石马中路延伸、才华路、北门胡家公路建设、香田茶山罗家等七个片区。双溪镇双溪村、大桥村、河北村、香田乡香田村茶山罗家共有住户835户，改造面积约562.38亩（37.4922万平方米）。其中：双溪镇双溪村西外、高地、石屋、洪炉、南街、后港、北外组共81户，改造面积约71.1亩（4.7400万平方米）；双溪镇大桥村桥上、桥下、地上、菜园组共118户，改造面积约35.4亩（2.3600万平方米）；双溪镇河北村马州、塔一、塔二、龚巷、上岸组共323户，改造面积约399.83亩（26.6555万平方米）；香田乡香田村茶山罗家共313户,改造面积约56.05亩（3.7367万平方米）。

（二）征收对象

1.属于征收范围内的集体土地。

2.属于征收范围内集体土地上的房屋及其建筑物、附属物、构筑物等。

二、征收部门及实施单位

（一）征收部门：靖安县自然资源局。

（二）征收实施单位：靖安县城市棚户区改造项目指挥部、双溪镇人民政府、香田乡人民政府。

三、征收方式

集体土地上在规定面积内的房屋统一实行产权置换，规定面积之外的进行重置价补偿。

四、征收实施时间、补偿签约期限和搬迁期限

（一）征收实施时间：自靖安县人民政府发布征收土地公告之日起三个月内。

（二）征收补偿签约时间：自靖安县人民政府发布征收土地公告之日起三个月内完成房屋征收补偿协议签订。

（三）搬迁期限：自房屋征收补偿协议签订之日起，房屋搬迁及交出土地期限为20天。

五、征收补偿的依据

（一）土地补偿费参照《江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）文件执行。

（二）在房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿错误外，以房屋登记簿记载为准；无房屋登记簿的，以房屋登记档案记载为准。

（三）非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿错误外，以房屋登记簿记载为准；无房屋登记簿的以房屋档案记载的为准。

（四）未登记建筑的认定和处理

对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由县自然资源局会同住房和城乡建设局等单位调查认定，根据认定结果进行处理。

（五）被征收人对房屋权属登记面积有异议的，经项目指挥部同意后，由房屋测绘机构重新测量。

（六）被征收房屋房前屋后属于宅基地以内的苗木、果树、青苗按政府颁布的最新补偿标准进行统一征收。

（七）被征收土地上房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资搬迁等费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，由选定的房地产评估机构按照市场价进行评估补偿。

六、房屋征收补偿安置原则

集体土地房屋征收与补偿遵循“依法决策、程序正当、补偿公正、结果公开”的基本原则。集体土地上的房屋征收，一律实行产权转换（实物安置）。

（一）集体土地上的房屋征收安置政策

1.安置方式:

（1）安置房采取政府代建的方式，由乡镇人民政府负责，按照统一规划、统一设计、统一监理、统一招投标进行建设。

（2）安置方式：采取人口与房屋面积相结合的方式。选择按人口安置的，按90㎡/人的住房建筑面积进行安置，对原已进行过安置的农户其安置面积应予以核减。选择按被征收房屋面积进行安置的，有批建手续的等面积置换；无批建手续，户均350㎡或人均90平方米以内的部分等面积置换、以外的部分按重置价进行补偿。

（3）安置房的分配方案由所在乡镇制定，报项目指挥部批准后实施；安置房的房屋维修资金由安置户承担，由所在乡镇参照商品住宅的标准进行收取管理。所在乡镇要及时指导安置房小区成立业主委员会，由业主委员会引进物业公司对小区实行高品质的物业管理。

（4）农民安置点的储藏室及车库的售价参照国有的执行，不转国有的按国有价格减去1200元/㎡,即车库2980元/㎡、储藏室1980元/㎡。

（5）按人口进行安置的，安置房在农户被征收主房面积之内的，按重置价格补足结构差；被征收主房面积之外、不超过人口安置总面积之内的部分，按重置价购买；超过人口安置总面积之外的部分20%以内按2500元/㎡、超出20%以外的按3000元/㎡进行购买。

（6）集体土地上的安置房，在按照房屋建筑面积，缴纳1200元/㎡的土地出让金等税费后，可将房屋的性质转为国有出让。

（7）产权人已故，房屋继承人不在本组的房屋，按原被征收房屋面积进行等面积安置。超征收主房面积以外的按3000元/㎡进行购买。

（8）村组集体所有的房屋一律按重置价进行补偿。用于村组活动的公共用房土地由政府在农户棚改建房点统一考虑，村组发展集体经济用地在政府规划用地范围内另行安排。

（9）集体土地上的农房若不需要进行房屋安置的，可在补交1200元/㎡的土地出让金等税费后，人平建筑面积90㎡以内的部分，按国有土地上的房屋标准进行征收；超出人平90㎡以外的部分，按重置价进行征收。

2.安置地点

（1）大桥村在青湖路以西范围内规划安置点。

（2）河北村在塔一塔二、马洲安置点。

（3）双溪村在原国土、城建部门确定的安置点进行安置，此次棚改需要安置的面积在原安置点不足的，由政府另行安排规划用地。

（4）香田村在茶山罗家安置点。

3.集体土地上的农户安置人口的核定条件

安置人口以公安部门出具的户籍簿为基础，且在本集体经济组织履行义务、享受权利并结合以下条件，由村组审核并经过三榜公示后确定，具体条件为：

（1）已在民政部门办理结婚登记手续，但女方户口尚未迁入男方的，可计为家庭人口。

（2）22周岁以上（含22周岁）符合法定结婚年龄的未婚男青年可以增加一个安置人口。

（3）独生子女按两人计算。

（4）已经结婚并生育子女的按实际人口计算。

（5）二女纯女户家庭，凭相关证件，在计算人口时，增加一个安置人口标准。

（6）已经结婚未生育的增加一个安置人口。

（7）现役军人、大中专院校及户口迁出在外就学的中小学在校学生，可计为家庭人口数。

（8）监狱服刑人员、在押犯罪嫌疑人可计为家庭人口数。

（二）集体土地上世居非农户征收安置政策

1.世居非农户身份认定程序：由被征收房屋的世居非农户提出申请，该世居非农户原所在村、组、社区初审，报乡镇审核认定。

2.世居非农户的集体土地上的房屋，按原被征收房屋面积进行安置。其中1990年（含1990年）以前，夫妻双方均为城镇非农业户口居民的，按国有土地上的房屋予以征收安置；除此以外的其他世居非农户，既可选择按照房屋建筑面积在缴纳1200元/㎡的土地出让金等税费后，可将房屋的性质转为国有出让；被征收的集体土地上的私有民房占地面积以外的空地也可按该地段国有土地基准地价的50%予以补偿。其中缴纳的1200元/㎡可在土地、房屋补偿款中扣缴。

3.户均350㎡以内的按合法建筑进行补偿，在政府规划的国有土地安置点安置；户均350㎡以外部分参照国有土地上的违章建筑执行。也可选择在政府规划的农民建房安置点内进行实物置换，户均面积在350平方米以内的等面积置换（补足结构差），超面积部分按重置价进行补偿。

4.征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一住房的，可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。

选择货币补偿的，按照36平方米建筑面积结算。

选择产权置换的，允许在政府建设的小户型安置房内进行安置。安置时补齐36平方米，不结算差价；超出36平方米的部分实行阶梯式价格，36至60平方米的部分按成本价结算，超出60平方米的部分按市场价结算。

七、房屋建筑面积的计算

（一）房屋建筑面积的计算执行国家标准（建筑工程建筑面积计算规范）（GB/T50353-2013）。

（二）居住用房的阁楼（假楼）是指砖木结构一层的老房子，人字瓦屋面、木楼板结构的房屋，面积计算办法为：坡屋顶内空间净高超过2.20米（含2.20米）的部分计算全面积；净高在1.20米至2.20米（不含2.2米）部位计算1/2的面积；净高不足1.20米的部位不计算面积。

（三）住宅主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.20米以上的附房、棚舍、柴棚间、车库、地下室。

（四）对认定为合法建筑的，计入房屋建筑面积；对认定为违法建筑的，不计入房屋建筑面积。

八、房屋结构的认定标准

（一）框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，以框架为主，砌体为辅的混合结构，楼地面为现浇，屋面为现浇。

（二）砖混结构：房屋以砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。

（三）砖木结构：房屋以砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（四）土木结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件。楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（五）简易结构：以砖简易砌筑或其它如木板做围护，而顶是临时或简易材料为屋盖，如普通木檩条的瓦顶或石棉瓦等。

九、搬迁、临时过渡安置补偿费

（一）搬迁补偿费

政府代建公寓式安置的：1200元/户（两次搬迁补偿费）。

（二）临时过渡安置补偿费

1.补偿标准：按被征收房屋的主房建筑面积计算。

（1）以户为单位，房屋主房面积为180平方米以内（含180平方米）的，按每月500元/户进行补偿。

（2）房屋主房面积为180平方米以上（不含180平方米）的，在按以上（1）点补偿基础上，超过180平方米以上的面积部分按每月2.5元/㎡计算。

2.补偿方式：

（1）政府代建公寓式安置的，为被征收房屋腾空交钥匙至安置房竣工交钥匙另加6个月装修时间。

（2）其他非住宅不享受临时安置补偿费。

十、房屋征迁奖励

集体土地上的住宅房屋征收的具体奖励标准如下：

1.签约奖

（1）在项目启动征收，房屋征收签约公告之日起1-30天之内签订房屋征收补偿协议的，按其原被征收住宅主房实际面积奖励60元/㎡;

（2）在项目启动征收，房屋征收签约公告之日起31-60天之内签订房屋征收补偿协议的，按其原被征收住宅主房实际面积奖励40元/㎡；

（3）在项目启动征收，房屋征收签约公告之日起61-90天之内签订房屋征收补偿协议的，按其原被征收住宅主房实际面积奖励20元/㎡。

2.搬迁奖

（1）在房屋征收签约公告之日起1-30天之内签订房屋征收补偿协议且在协议约定时间内搬空交出土地及房屋的，按其原被征收住宅主房实际面积奖励60元/㎡；

（2）在房屋征收签约公告之日起31-60天之内签订房屋征收补偿协议且在协议约定时间内搬空交出土地及房屋的，按其原被征收住宅主房实际面积奖励40元/㎡；

（3）在房屋征收签约公告之日起61-90天之内签订房屋征收补偿协议且在协议约定时间内搬空交出土地及房屋的，按其原被征收住宅主房实际面积奖励20元/㎡。

3.提前搬迁奖：在房屋征收补偿协议规定时间（20天）内搬空交房的，每提前一天奖励400元，最高奖励不超过6000元/户。

超过规定时限签约和搬迁的不给予任何奖励。

十一、土地征收补偿标准

（一）被征收的集体土地上的私有民房占地面积包括房屋占地以外的空地，按江西省人民政府《关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）征收该地段宅基地补偿标准予以补偿。

（二）对征收确权面积以外原购买的公摊道路，在原土地使用者提供购买公摊道路的依据后，由县自然资源局牵头会同相关部门调查认定，按江西省人民政府《关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）征收该地段宅基地补偿标准予以补偿。

（三）对未确权登记的土地认定与处理：征收范围内对未取得土地使用证的土地，在土地使用者提供合法、有效的土地权属来源，且界址线清楚、四至无争议的前提下，由县自然资源局牵头会同相关部门重新调查认定,并按前面条款执行。

十二、补偿、奖励款支付方法

签订房屋征收补偿协议且搬迁验收合格后，15个工作日内按照《房屋征收与补偿协议》最终确定的补偿金额一次性补偿到位。

十三、其他

（一）房屋被依法征收的，注销房屋所有权登记和土地使用权登记，集体土地由县自然资源局依法征收。

（二）房屋征收范围确定后不得在范围内实施新建、扩建、改建、装修房屋、改变房屋的土地用途及抢栽、抢种、抢建地上附着物和青苗等不当增加补偿费用的行为，否则不予补偿。

（三）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定书应当载明被征收房屋基本情况、补偿决定内容和依据以及行政复议、行政诉讼的权利等事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

房屋产权存在纠纷的，由房屋征收部门先行调处，调处不成的，由房屋产权争议方诉至法院解决，争议方不能达成一致意见的，补偿款由房屋征收部门存入指定账户，并由房屋征收部门以房屋产权争议各方为被征收人报请县人民政府，按照本办法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

（五）征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

（六）征收被法院查封的房屋，以通告形式告知办理查封的法院予以处理。

十四、房地产评估机构的选定

（一）房地产评估机构由被征收人在征收部门推荐的3—5家中投票决定，由公证机构依法公证。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，提供被征收房屋市场评估价，任何单位和个人不得干预。

（二）被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向被选定评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

十五、法律责任

（一）房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照党纪政纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）依法打击小产权房交易，鼓励棚改拆迁安置户将住房产权性质转为国有，以提高房屋价值，便于合法转让。

（三）对采取暴力、威胁、寻衅滋事、煽动闹事、阻挠拆迁、敲诈勒索等黑恶势力行为，依法追究刑事责任；对以非法方式胁迫征地拆迁，阻碍依法进行房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（四）房地产价格评估机构或者房地产评估师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十六、本方案由靖安县城市棚户区改造项目指挥部负责解释。本方案未尽之处，由靖安县城市棚户区改造项目指挥部参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等政策法规另行研究确定。

附件：1.房屋重置价标准

2.附属物、附属设施价目表

附件1

房屋重置价标准

附件2

附属物、附属设施价目表

1.一般的附属设施以此表为准，特殊情况以具体现状评估。

2.表格中未涉及的其他项目由项目指挥部组织评估机构进行评估确定。

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